Blokverwarming: kosten, afrekening en regels 2026

Blokverwarming is voor de energiebelasting een gemeenschappelijke voorziening voor de verwarming van meer dan één onroerende zaak. CBS omschrijft het als een systeem waarin meerdere woningen, bijvoorbeeld in een appartementencomplex, één centrale verwarmingsinstallatie delen. Blokverwarming kan een gezamenlijke cv-ketel zijn, maar ook een collectieve warmtenetaansluiting. Het is dus niet per se het tegenovergestelde van stadsverwarming. De warmtebron, uw contract en de afrekenpartij bepalen hoe uw rekening werkt. CBS publiceerde voor 2021 gegevens over energieleveringen aan 390.000 woningen met blokverwarming. [08]

Wat is blokverwarming en is het hetzelfde als stadsverwarming?

Nee, blokverwarming en stadsverwarming zijn niet hetzelfde, maar een gebouw kan beide kenmerken hebben. Blokverwarming kan bestaan uit een gezamenlijke cv-ketel of uit een collectieve aansluiting op een warmtenet. [06]

Bij een gezamenlijke cv-ketel komt de warmte uit een installatie van het gebouw. Bij stadsverwarming levert een warmtebedrijf warmte via een extern warmtenet. [06] Een verhuurder of VvE kan die warmte via één collectieve aansluiting ontvangen en intern aan bewoners doorleveren. Dan is sprake van blokverwarming in de afrekening, terwijl de bron een extern warmtenet is.

vergelijking van drie vormen van warmtevoorziening in appartementencomplexen, peildatum 24 augustus 2026.
Situatie	Warmtebron	Contractpartij bewoner	Afrekenpartij	Vrije leverancierskeuze	Positie ACM-tarieven
Eigen collectieve installatie	Gezamenlijke cv-ketel	Vaststellen per complex	Vaststellen per complex	Doorgaans niet	Hangt af van contract en afrekening
Collectieve warmtenetaansluiting	Extern warmtenet	Verhuurder of VvE	Verhuurder of VvE	Doorgaans niet	GJ-tarief en vastrecht gelden niet rechtstreeks voor de individuele afrekening
Directe levering door warmtebedrijf	Extern warmtenet	Contract met warmtebedrijf	Warmtebedrijf	Doorgaans niet	Rechtstreeks bij een kleine aansluiting en een contract met warmtebedrijf

Bij doorlevering via een verhuurder of VvE mag het meettarief niet boven het ACM-maximum uitkomen. [03] Wie het onderscheid met een rechtstreekse aansluiting wil uitzoeken, leest meer bij alles over stadsverwarming.

Hoe weet ik welk warmteregime in mijn gebouw geldt?

U weet welk warmteregime geldt door drie vragen los van elkaar te beantwoorden: wat is de warmtebron, met wie heeft u een contract en wie stuurt de afrekening? De naam op een voorschot of bewonersbrief geeft daar niet altijd een volledig antwoord op.

Heeft u een rechtstreeks contract met een warmtebedrijf? Bij een kleine aansluiting van maximaal 100 kW gelden de ACM-maximumtarieven rechtstreeks.
Betaalt u via een verhuurder of VvE? Dan kan die partij warmte inkopen en intern doorleveren aan bewoners. [03]
Komt de warmte uit een eigen installatie of uit een warmtenet? Een gezamenlijke cv-ketel is iets anders dan warmte via een extern net, ook als bewoners in beide gevallen een gezamenlijke afrekening krijgen.

Bewoners met blokverwarming of stadsverwarming kunnen doorgaans niet zelf een andere warmteleverancier kiezen. [06] Vraag daarom bij twijfel om informatie over de bron, de collectieve aansluiting en de partij die de jaarlijkse rekening opstelt.

Hoe werkt de afrekening van blokverwarming?

De Warmtewet hanteert voor de verdeling deze volgorde: een individuele warmtemeter, een warmtekostenverdeler als een meter niet wordt gebruikt, of een inzichtelijke kostenverdeelsystematiek als ook verdelers niet worden gebruikt. [01]

Een kostenverdeelsystematiek zonder meter of verdeler moet het werkelijke individuele aandeel zo nauwkeurig mogelijk benaderen. Bewoners moeten kunnen begrijpen hoe de verdeling werkt. Een verhuurder of VvE die warmte doorlevert moet volgens ACM-informatie binnen zes weken na afloop van de vorige periode van twaalf maanden een jaarafrekening sturen. [03]

onderdelen van een jaarlijkse warmterekening, inclusief btw, peildatum 24 augustus 2026.
Onderdeel	Wat u controleert
Afrekenperiode	De periode waarop de rekening ziet
Verbruik	Het gemeten of toegerekende verbruik
Verbruikskosten in GJ	De kosten die bij het verbruik horen
Vaste kosten	Kosten die niet direct aan gemeten verbruik zijn gekoppeld
Meetkosten	Kosten voor een meter of warmtekostenverdeler
Totale kosten	Het totaal van de rekeningposten
Voorschotten	Wat al vooruit is betaald
Saldo	Het bedrag dat u betaalt of terugontvangt

De bedragen op de jaarlijkse warmterekening moeten inclusief btw zijn vermeld. [03] Vergelijk het saldo met uw betaalde voorschotten. Vraag bij een onverwachte uitkomst ook naar de verdeelsleutel, standen en toegepaste correctiefactoren.

Wat meet een warmtekostenverdeler op de radiator?

Een warmtekostenverdeler meet het temperatuurverschil tussen radiator en omgeving, niet rechtstreeks het energieverbruik in GJ. [01] Het apparaat helpt om het relatieve aandeel van de radiatorafgifte binnen het complex vast te stellen.

Een lage stand op een verdeler is dus geen lage GJ-stand. De beheerder gebruikt de geregistreerde eenheden om een deel van de gezamenlijke kosten te verdelen. In gebouwen waar individuele warmtemeters technisch niet haalbaar of niet kostenefficiënt zijn, kunnen verdelers of een kostenverdeelsystematiek worden gebruikt. [01]

verschil tussen een individuele warmtemeter en een warmtekostenverdeler, peildatum 24 augustus 2026.
Meetmethode	Wat wordt gemeten	Rol in de afrekening
Individuele warmtemeter	Warmteverbruik	Basis voor individueel verbruik
Warmtekostenverdeler	Temperatuurverschil tussen radiator en omgeving	Relatief aandeel van radiatorafgifte
Kostenverdeelsystematiek	Geen individuele meter of verdeler	Verdeling die het individuele aandeel zo nauwkeurig mogelijk moet benaderen

Bij de verdeling mogen correctiefactoren worden gebruikt voor de ligging van een woning en voor warmteafgifte via leidingen in vloeren, plafonds of muren. [01] Vraag welke factoren voor uw woning gelden en hoe deze in de rekening zijn verwerkt.

Waarom betaal ik als mijn radiatoren uitstaan?

Radiatoren uitzetten betekent niet automatisch dat u geen warmtekosten verschuldigd bent. De Warmtewet staat toe dat kosten van verbruik in gemeenschappelijk belang worden toegerekend. [01]

Warmte kan ook via leidingen, vloeren, muren of plafonds worden afgegeven. Voor zulke warmte en voor de ligging van een woning mogen correctiefactoren worden toegepast. De wet schrijft geen vaste verdeling voor, zoals 50% vaste en 50% variabele kosten. [01]

Vraag daarom niet alleen waarom u betaalt, maar ook welke kosten zijn verdeeld. Laat uitleggen welk deel via meterstanden, verdelers of een andere verdeelsystematiek is toegerekend.

Welke tarieven gelden bij blokverwarming in 2026?

De ACM-maximumtarieven gelden rechtstreeks voor verbruikers met een kleine aansluiting van maximaal 100 kW die een contract hebben met een warmteleverancier. [03] Van 1 januari 2026 tot en met 31 december 2026 bedraagt het maximale variabele warmtetarief € 40,97 per GJ inclusief btw. Het maximale meettarief bedraagt in die periode € 33,73 per jaar inclusief btw. [03]

Ontvangt u warmte via een verhuurder of VvE, dan gelden de ACM-maximumtarieven voor GJ en vastrecht niet rechtstreeks voor uw individuele afrekening. Het meettarief mag wel niet boven het ACM-maximum uitkomen. [03]

De verhuurder of VvE mag bij de inkoop van warmte niet meer betalen dan het relevante ACM-maximumtarief voor de aansluiting. De prijsopbouw bij rechtstreekse levering staat uitgelegd bij wat stadsverwarming kost.

Hoe werkt energiebelasting en teruggaaf bij blokverwarming?

Bij blokverwarming staat energiebelasting vaak op de collectieve gasfactuur van eigenaar, exploitant, verhuurder of VvE. [02] Het normale energiebelastingtarief voor aardgas bedroeg van 1 januari 2026 tot en met 31 december 2026 € 0,60066 per m³ voor 0 tot en met 1.000 m³ en voor 1.001 tot en met 170.000 m³.

Voor aardgas dat voor blokverwarming is gebruikt kan gedeeltelijke energiebelastingteruggaaf worden aangevraagd. [02] Dit is geen automatische aanspraak voor een individuele bewoner. Wie aanvraagt en hoe een eventuele teruggaaf op individuele rekeningen terugkomt, hangt af van eigendom, aansluiting, administratie en contracten.

Vraag de beheerder, verhuurder of VvE naar deze punten:

Is het aardgas belast volgens het tarief van de eerste belastingschijf?
Is het warmteverbruik in de relevante onroerende zaak hoger dan 5.372.000 MJ per verbruiksperiode van twaalf maanden?
Is de teruggaaf eenmaal per jaar aangevraagd?
Is het verzoek binnen dertien weken na afloop van de verbruiksperiode ingediend?
Zijn de eindfacturen van het energiebedrijf en een berekening van de teruggaaf meegestuurd?
Hoe is een eventuele teruggaaf verwerkt in de jaarafrekening?

Meer over de heffing staat bij hoe de energiebelasting werkt.

Welke rechten heeft een huurder met blokverwarming?

Een huurder heeft recht op een uitgesplitst overzicht en kan inzage vragen in de boeken en bescheiden waarop dat overzicht is gebaseerd. [07] De verhuurder moet uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar een overzicht geven van servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter, inclusief de berekeningswijze.

De servicekostenafrekening over kalenderjaar 2025 moest uiterlijk op 30 juni 2026 zijn verstuurd. [07] Ontbreekt de rekening, volg dan deze route:

Vraag de afrekening schriftelijk op.
Vraag inzage in de boeken en bescheiden achter de afrekening.
Reageert de verhuurder niet binnen drie weken, dan kunt u naar de Huurcommissie. [07]
Voor de afrekening over 2025 kon een verzoek bij de Huurcommissie uiterlijk tot en met 30 juni 2028 worden ingediend. [07]

Voor huurcontracten gesloten op of na 1 juli 2024 kan de Huurcommissie uitspraak doen over servicekosten in sociale huur, middenhuur en vrije sector. Voor vrije-sectorhuurcontracten van vóór 1 juli 2024 is in beginsel schriftelijke instemming nodig voor een servicekostengeschil bij de Huurcommissie. [07]

Bij WKO, warmte-koudeopslag, geldt een aparte grens. Kapitaals- en onderhoudslasten van een onroerende WKO-installatie die één of meer woonblokken bedient, mogen niet via servicekosten aan huurders worden doorberekend. [07]

Welke rechten heeft een VvE-lid met blokverwarming?

Een VvE-lid dat warmte via de VvE betaalt, heeft geen rechtstreeks contract met een warmteleverancier. [03] De afspraken over warmtebetaling moeten in de algemene voorwaarden van de VvE staan.

Een VvE-lid heeft recht op een jaarafrekening. Bij klachten over de meting of berekening kan het lid een deskundigenonderzoek vragen. [03] Controleer ook de algemene voorwaarden, de besluiten van de VvE en de toegepaste verdeelsystematiek.

Bij een geschil over de VvE verwijst ACM VvE-leden naar juridisch advies. [03] Dat maakt het extra belangrijk om eerst vast te leggen welke stukken u hebt gevraagd en welke uitleg de VvE of beheerder heeft gegeven.

Wat kunt u doen bij een hoge rekening of twijfel over de meter?

Vraag eerst de gegevens op waarmee u de rekening kunt controleren. Een bewoner kan controle van een individuele warmtemeter vragen. Bij warmtekostenverdelers of een kostenverdeelsystematiek kan een onafhankelijk deskundige onderzoek doen. [01]

Vraag om deze concrete stukken en gegevens:

de jaarrekening met afrekenperiode, btw, voorschotten en saldo;
de gebruikte verdeelsystematiek;
de collectieve eindfactuur voor gas of warmte;
het totale warmteverbruik van het gebouw;
meterstanden of gegevens van warmtekostenverdelers;
het totaal van alle geregistreerde eenheden in het complex;
radiatorfactoren en andere toegepaste correctiefactoren;
de verwerking van leegstand en algemene ruimten;
meetkosten en administratiekosten;
de verwerking van een eventuele energiebelastingteruggaaf.

Zo ziet u of de individuele uitkomst aansluit bij het totaal dat voor het gebouw is afgerekend. Komen partijen niet samen tot een keuze voor een deskundige bij warmtekostenverdelers of een kostenverdeelsystematiek, dan kan ACM worden gevraagd een deskundige aan te wijzen. [01]

Wat verandert de Wet collectieve warmte vanaf 2027?

Volgens de actuele ACM-planning geldt de Wet collectieve warmte vanaf 1 januari 2027. [04] De wet is vastgesteld op 10 december 2025 en gepubliceerd op 22 januari 2026. [04] Op 24 augustus 2026 was slechts een beperkt deel van de wet gefaseerd in werking getreden.

De wet noemt een klein collectief warmtesysteem: een systeem dat warmte levert aan maximaal 1.500 verbruikers, huurders of VvE-leden, onder de wettelijke aansluitvoorwaarden. [04] Voor kleine collectieve warmtesystemen met minder dan 1.500 verbruikers is een kostengebaseerd referentietarief voorzien.

De berekening van dat voorziene referentietarief was op 24 augustus 2026 nog niet bekend. Er is daardoor geen concreet toekomstig bedrag waarmee u uw huidige rekening kunt vergelijken.

Hoe kan een VvE blokverwarming verduurzamen?

Een VvE met ten minste één koopwoning kan via de SVVE subsidie krijgen voor isolatie, warmtepompen, zonneboilers, waterzijdig inregelen en onder voorwaarden een centrale aansluiting op een warmtenet. [05] Waterzijdig inregelen is een van de genoemde maatregelen. [05]

SVVE-mogelijkheden en aandachtspunten voor VvE's, peildatum 24 augustus 2026.
Maatregel	SVVE-mogelijkheid	Besluitvormingsaandachtspunt
HR++-glas	€ 25 per m² bij één hoofdmaatregel, € 50 per m² bij twee of meer hoofdmaatregelen	Controleer splitsingsakte en VvE-reglement
Dakisolatie	€ 16,25 per m² bij één hoofdmaatregel, € 32,50 per m² bij twee of meer hoofdmaatregelen	Controleer splitsingsakte en VvE-reglement
Triple glas met nieuwe kozijnen	€ 111 per m² bij één hoofdmaatregel, € 222 per m² bij twee of meer hoofdmaatregelen	Controleer splitsingsakte en VvE-reglement
Warmtepomp, zonneboiler of waterzijdig inregelen	SVVE mogelijk	Onderzoek technische inpassing en VvE-besluit
Centrale aansluiting op warmtenet	€ 3.375 tot en met 100 kW, € 30.208 boven 100 kW	Wijziging van de splitsingsakte kan nodig zijn

De bedragen in de tabel gelden op 24 augustus 2026. [05] Voor bouwbegeleiding is 50% van de kosten beschikbaar, tot maximaal € 20.000, bij een zeer energiezuinig pakket of minimaal twee maatregelen met samen minstens € 100.000 investeringskosten. [05]

Op 24 augustus 2026 gold geen algemene regel dat VvE-verduurzamingsbesluiten met 50% plus één stem kunnen worden genomen. De splitsingsakte en het VvE-reglement kunnen aanvullende eisen bevatten, zoals een quorum of gekwalificeerde meerderheid. Een wijziging van de splitsingsakte kan bij aansluiting op een warmtenet nodig zijn en kan complex, tijdrovend en kostbaar zijn.

De overheid verwachtte op 24 augustus 2026 een wetswijziging over VvE-verduurzaming in het najaar van 2027.

Veelgestelde vragen

Is blokverwarming hetzelfde als stadsverwarming?

Nee. Blokverwarming is een gezamenlijke voorziening voor meer dan één woning of onroerende zaak. Het kan gaan om een gezamenlijke cv-ketel of een collectieve aansluiting op een warmtenet. Bij stadsverwarming levert een warmtebedrijf warmte via een extern warmtenet. Een verhuurder of VvE kan die warmte vervolgens intern doorleveren. [03] [06]

Mag een verhuurder onderhoud van een WKO-installatie als servicekosten rekenen?

Nee, kapitaals- en onderhoudslasten van een onroerende WKO-installatie die één of meer woonblokken bedient, mogen niet via servicekosten aan huurders worden doorberekend. Ook onderhoudskosten van technische installaties die vast met het gebouw zijn verbonden, mogen niet als servicekosten worden doorberekend. [07]

Waarom is mijn rekening hoog terwijl mijn radiatoren vaak uitstaan?

Uitstaande radiatoren betekenen niet automatisch dat geen warmtekosten zijn verschuldigd. Kosten van verbruik in gemeenschappelijk belang mogen worden toegerekend. Ook kunnen correctiefactoren gelden voor de ligging van uw woning en warmteafgifte via leidingen in vloeren, plafonds en muren. Vraag welke verdeelsystematiek en factoren op uw rekening zijn gebruikt. [01]

Heb ik recht op ACM-maximumtarieven als ik via een VvE betaal?

Nee, de ACM-maximumtarieven voor GJ en vastrecht gelden niet rechtstreeks voor uw individuele afrekening als u via een VvE of verhuurder betaalt. Het meettarief mag wel niet boven het ACM-maximum uitkomen. De VvE of verhuurder mag bij de inkoop van warmte niet meer betalen dan het relevante ACM-maximumtarief voor de aansluiting. [03]

Kan ik energiebelastingteruggaaf voor blokverwarming zelf aanvragen?

Dat hangt af van eigendom, aansluiting, administratie en contracten. Voor aardgas dat voor blokverwarming is gebruikt kan gedeeltelijke teruggaaf worden aangevraagd. Het verzoek wordt eenmaal per jaar ingediend, binnen dertien weken na afloop van de verbruiksperiode, met eindfacturen en een berekening van de teruggaaf. [02]